自聘保安保洁 幼儿园拒缴物业费

　　理由是没有享受物业公司提供的物业服务，被物业公司告上法庭；

　　法院：幼儿园位于小区内，不可避免地会直接或间接享受保安、保洁等基本物业服务带来的便利，应缴费

　　■核心提示：

　　小区换了物业服务公司，小区内的幼儿园却拒不缴纳物业管理费，理由是其未直接和该物业公司签订物业服务合同，且幼儿园有保安、保洁人员，无需物业服务。

　　双方诉至法院，经云龙法院审理，判令该幼儿园应当履行缴纳物业服务费的义务，向物业公司缴纳拖欠的物业服务费9600元。

　　■案情回放：拒缴物业费，幼儿园被小区物业告上法庭

　　2010年，吴凡从我市某房屋开发公司处租赁位于云龙区某小区内的两层楼房一座（面积约1000平方米），开办了一家幼儿园。为了保证幼儿园的安全和卫生，吴凡专门聘请了保安以及保洁员。

　　2013年5月，小区更换了物业服务公司，小区业主委员会与新入驻的物业公司签订物业管理服务合同，约定由该物业公司为小区提供物业管理服务。物业合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中，在小区内从事商业经营的房屋、幼儿园，按1元/平方米/月收取物业费。服务范围包括：物业共用部位的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项。物业公司向小区提供保洁、保安等物业管理服务。

　　一年以来，该幼儿园一直未缴纳物业管理费。2014年6月，物业公司多次与其协商未果后，便将幼儿园告上云龙法院，要求其缴纳拖欠的物业费用12000元及滞纳金。

　　■法庭辩论：幼儿园与物业各执一词

　　法庭上，幼儿园方一直坚称其不应缴纳物业费，理由是幼儿园没有直接和该物业公司签订物业服务合同，且物业公司未尽到服务义务。作为相对独立、证照齐全的幼儿园，他们有自己的保安和保洁人员，幼儿园的建筑及设施也是自行管理维护的，幼儿园并没有享受原告某物业公司提供的物业服务，因此不应缴纳物业费。

　　同时，幼儿园还强调，幼儿园系根据小区规划而形成的配套设施，与住宅、商铺不同，在未经物价主管部门核准时，即便缴费也不应按照一般商业主体标准缴纳物业费，应按照普通住宅标准0.2元/平方米/月缴纳物业费。

　　物业公司方面则称，幼儿园位于小区内，有200余名学生和30余名员工，不仅每天产生大量生活垃圾，而且每天数百名家长接送学生，大量的车辆进出小区也给物业带来了很大的管理压力。物业公司已经尽到了物业管理义务，请求法院支持其诉请。

　　■法院判决：幼儿园应当履行缴费义务

　　经云龙法院审理查明,吴凡于2010年在小区内开办了幼儿园，但一直未向小区物业缴纳物业管理费。审理中，幼儿园并不否认该物业公司向小区提供了物业服务，但认为幼儿园没有享受到其提供的物业服务，且业主普遍对物业服务质量不满意。法院组织双方多次自行协商未果，物业公司为缓和双方矛盾纠纷，自愿将物业费的计费标准降低至0.8元/平方米/月。

　　法院审理认为，因幼儿园位于小区整体物业服务范围内，不可避免地会直接或间接享受到小区保洁、保安等基本物业服务所带来的便利及好处，故其提出的有关自己有保安和保结人员自行管理维护的抗辩意见不够充分，缺乏事实依据，不予采纳。幼儿园应当按照《物业管理条例》规定及《物业管理服务合同》约定，依法缴纳物业服务费。物业费原约定1元/平方米/月，物业公司考虑纠纷的解决效果，自愿调整为0.8元/平方米/月，应为800元/月的标准，自2013年6月1日计算至2014年5月31日为9600元。滞纳金在物业服务合同中没有约定该项目及标准，不予支持。因此，云龙法院于2015年1月，判令幼儿园向物业公司支付物业服务费9600元。

　　被告某幼儿园不服一审判决，提出上诉。近日，市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　（文中人物均为化名）

　　文/记者 陈新颖 通讯员 孙鹏

　　■对话法官

　　记者：幼儿园既然没有与物业公司签订合同，为什么要按照物业公司与业主委员会签订的物业服务合同缴纳物业服务费？

　　法官：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，相关人员仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，涉案小区的物业服务企业虽更换，但小区业主委员会代表广大业主与物业企业签订了物业服务合同，该合同虽不是和每一位业主直接签订，但对每一位业主均有约束力。幼儿园使用的房屋及房屋占用范围内的土地均处于小区内，幼儿园作为物业的实际使用人，应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。

　　记者：本案中，幼儿园有自己的保安和保洁人员，为什么应当承担小区物业费？

　　法官：因物业的承租人、借用人或其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。本案中，幼儿园系涉案物业的实际使用人，其开办地点及运营场所均在小区范围内。物业公司系业主委员会代表全体业主聘用的物业服务企业，按照合同约定，为小区提供了保安、保洁等日常物业管理服务。双方发生纠纷时，涉案小区并非处于无物业管理服务的状态，幼儿园不可避免的会直接或间接享受到小区保洁、保安等基本物业服务所带来的某种程度的便利及好处，因此应当承担相关的物业费。

　　◎法官提醒：

　　按照物业服务合同约定，依法缴纳物业服务费是小区业主的义务，也是维护好小区环境的基础。广大业主为了能够享受更好的物业服务质量，均应及时缴纳物业费用。如在小区物业服务中存在不足之处，应当及时向物业服务企业反映解决，并及时留存相关证据，以便诉讼维权。物业服务企业应当对物业服务人员严格管理、从严要求，不断提高物业服务质量，遇到问题应及时解决，不推诿、不扯皮，这样才能使得业主与物业服务企业关系和谐融洽，业主们能够心情舒畅的进行生活，也会自觉自愿及时缴纳物业费用。

　　◎法官名片：

　　马宁，男，1980年10月生，法律本科毕业，云龙区人民法院民一庭审判员。从事民事审判工作十年，曾荣获“全省司法拥军先进个人”、“优秀法官”、“调解能手”等称号。